中国房价为何涨的快跌的慢?一个经济学概念全说明白

文/财经鹏友圈(ID:yocaime)

现在很多城市的房价调控已经大半年过去了,除个别地方下跌幅度较大外,很多地方的房价降幅非常有限。

那么问题来了?中国的房价为什么上涨的时候很疯狂,但是下跌的时候总是像「挤牙膏」。除了政府「保持房价稳定」的政策初衷外,还有哪些原因呢?

中国发展研究基金会副理事长、国务院发展研究中心原副主任刘世锦最近提到一个概念,个人觉得准确的回答了上述问题,他说中国的房地产市场存在「刚性泡沫」。

刚性泡沫是什么?

刚性泡沫指的是受到政策等非经济因素支撑的经济泡沫。按照刘世锦的说法,中国的高房价是由供给弹性不够导致,即使货币政策收紧,房价很难降下来。

更通俗的讲,由于土地完全控制在地方政府手里,绝大多数时候房地产市场的土地供应都是不足的,尤其是北上广深一线城市,这就导致购房者不相信房价会跌。

几年前,很多人都在探讨中国的房地产市场是否存在泡沫,不管是按照房价收入比还是房贷收入比,抑或是与中国发展水平相当的国家比,最后得出一个结论,中国的房价已经太高了。

但奇怪的是,关于中国房价是否存在泡沫经济学界没有达成共识,如果没泡沫,为什么大家都怨声载道?如果有,为什么这几年都没有破呢?

中国社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组最近发布的报告显示,今年5月北京房价中位数为61856元/平方米,上海为54458元/平方米,深圳为50523元/平方米,厦门为37667元/平方米。

看一下这个数据,肯定会有人感叹中国的房价太高了,但你会发现,如果不限购仍然会有人前赴后继的进入发地产市场。

之前有个朋友说的很明白,假设现在北京平均房价10万元,但是几年后能上涨到15万、20万一平米或更高,肯定有人借钱也会买房。

现在还无法判断北京房价能否一定上涨到20万一平米,但至少从前几年的走势来看,北京这些大城市房价一路高歌猛进,过程中也有偶尔的下跌,但后来上涨总是一波比一波凶猛。

刘世锦说: 「一线城市房价的飙升显然超过了可以解释的合理水平,甚至打破了人们常识。有的研究者指出,中国一线城市的房价已经超过了日本当年泡沫经济时代的水平。」

但这并不意味着中国的房价泡沫一定能破!

刘世锦分析称,日本实行土地私有制,供给有较大弹性,房价泡沫主要是由过量货币催生的,货币政策收紧后,泡沫便破灭了。

中国的房价泡沫也有货币过量供给的因素,但更多地可能是由供给弹性不够所引致。即使货币政策收紧,房价很难降下来,从而形成特定的刚性泡沫现象。

所以,要打破这个刚性泡沫就需要增加土地供应,如果政府承诺每年提供稳定的土地供应,可能就没有人觉得房价会一直上涨,房价上涨的预期弱了,买的人就会少,尤其是投资的人。

这几年全国房价都在上涨,但重庆的房价一直保持稳定,没有房价暴涨,没拍天价地王,同时经济增速排名前列。

除了政府的调控外,很重要的一个原因是足量土地供应,政府提前布局国有控股集团土地储备,把握土地入市节奏,根据市场情况差别化投放。

有人做了个调查,2004年以前,京沪的土地供应并不比重庆低。但是2005年后,京沪两地土地供应只有773.87万平方米、754.32万平方米,仅是重庆1385.4万平方米的一半左右。

另外,2014年南京、杭州、武汉、厦门、天津、成都的房地产业购置土地面积分别只有重庆的1/30-1/7不等,这些城市房价显然都是上一轮房价上涨的非常厉害的城市。

刚性泡沫导致房价只涨不跌

其实去年全国房价暴涨的时候,上海交通大学高级金融学院副院长朱宁教授就说过,无论从房价的绝对水平,还是房价对收租的比例、房价和工资的比例,中国都比国外高出不是一点半点。

不断强化的预期导致大家越来越觉得房地产可能有泡沫,但这个泡沫是一个「刚性泡沫」,似乎是政府担保下永远不会破灭的泡沫。

刚性泡沫的形成有两个重要的原因:第一,价格上涨是因为投机者不断买入,因为投机者相信价格将会继续上涨;第二,泡沫形成了必要的条件,使参与泡沫的投资者往往不认为自己身处泡沫之中。

比如现在政府说要保证消化房地产库存,如果按照正常的逻辑,就意味着开放商要赶紧把手里的房子卖出去,市场上的房子就多了,房价就会下降。

刚性泡沫的存在让很多人认为这是政府要进一步发展房地产行业,这个预期无疑对于很多投资者的行为产生了潜移默化的影响。

又比如,买房子初了自住需求,有些人是奔着投资去的,但不管怎样,风险要自己承担,但很多人觉得国家说了房地产是战略支柱性产业,要保持房价稳定,房价为什么会不涨呢?

有时候,上面的想法可能是不正确的,但如果社会上绝大多数人都这么想,那房价一定会上涨,没有人觉得自己的想法是错的,因为身边的人都是这种看法。

再用股市举个例子,2015年很多散户认为虽然自己不懂投资不懂股市,但《人民日报》说了4000点才是牛市新起点,于是很多人根本不用做功课,就进入股市,只要去买,政府一定会让股市上涨。

所以,政府对于很多投资领域提供的担保不经意间扭曲了投资者的偏好,扭曲了投资者的行为,最后导致市场里刚性泡沫的形成。@今日话题

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